Как уменьшить арендную плату из-за коронавируса

 

Для поддержки экономики в условиях пандемии ввели арендные каникулы для некоторых арендаторов. Можно будет отсрочить платежи и уменьшить плату за пользование недвижимостью. Читайте о том, кому и как получить льготные условия.

Способ 1. Воспользуйтесь новым правом на отсрочку платежей

Арендодатель обязан отсрочить внесение арендной платы по требованию арендатора. Эта мера поддержки предусмотрена в части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года.

Чтобы отсрочить платежи, нужно соблюсти два условия. Первое - договор аренды недвижимости заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»). Второе – арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней после просьбы арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год.

Правительство уточнило условия и сроки такой отсрочки. Составляйте свои документы с учетом этих норм. Они установлены в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Кто и когда может потребовать отсрочку

Правительство установило четыре условия, когда можно попросить отсрочку:

  • арендатор – организация или предприниматель, которые осуществляют деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434;
  • объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением;
  • отсрочка охватывает все платежи по аренде за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и половину платы за период до 1 октября 2020 г, когда специальные режимы не действовали;
  • отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.

Правила о получении отсрочки по арендной плате применяются для договоров аренды части недвижимой вещи (вопр. 6 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Верховный суд указал, что для получения отсрочки арендатору не нужно доказывать, что объект аренды нельзя использовать по назначению. При этом арендатор, требуя отсрочку, должен действовать добросовестно, иначе льготные условия можно не получить (вопр. 4 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

На сколько времени можно попросить отсрочку

Арендаторы смогут приостановить платежи до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»). При этом дата заключения допсоглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.

Когда начнет действовать условие об отсрочке

Верховный суд разъяснил, что обязательства по оплате будут считаться измененными с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ. Стороны договора могут согласовать и более раннюю дату (вопр. 3 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Арендодатель может проинформировать арендатора об отсрочке, если тот имеет на нее право. Отсрочка будет считаться предоставленной с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года в трех случаях, даже если дополнительное соглашение не заключено.

1. Арендодатель необоснованно уклонялся от заключения соглашения об отсрочке.

2. Арендодатель дал своим поведением понять, что отсрочка будет предоставлена.

3. Арендодатель не возражал против выплаты арендатором арендной платы на условиях отсрочки.

Эти ситуации рассмотрены в вопросе 3 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2.

Как платить

Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды. Арендодателям нельзя устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки арендатору.

Наступит ли ответственность

Меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Например, арендодатель не вправе начислить за это время штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Что учесть сторонам при обсуждении отсрочки

Правительство рекомендовало снизить арендную плату в связи с фактическим неосуществлением арендаторами своих видов деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленным указами Президента от 25.03.2020 № 206,  от 02.04.2020 № 239.

Органам власти Правительство рекомендовало установить меры поддержки для арендодателей по налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц, земельному налогу, арендной плате за землю. Меры поддержки должны охватывать период отсрочки платежей по аренде. 

Если арендодатель будет отказываться заключить соглашение по новым правилам, арендатор впоследствии сможет понудить его к этому (п. 1 ст. 421, ст. 445 ГК).

Заключать дополнительное соглашение нужно в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК). В тексте необходимо сделать отсылку на изменяемый договор и его положения, привести новую формулировку договорных условий.

Пример

Пример условия об отсрочке внесения арендной платы

«Арендная плата за пользование Объектом в размере 700 000 руб за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2020 года вносится Арендатором с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года без начисления неустойки. Ежемесячный платеж арендатора составит 29 167 руб.».

Оформлять заключения торгово-промышленной палаты о том, что наступил форс-мажор, не нужно (письмо ТПП от 07.04.2020 № Пр/0349). ФАС разъяснила, что заключение таких соглашений не нужно согласовывать (разъяснение ФАС от 17.04.2020).

Ситуация

Может ли микропредприятие получить каникулы по аренде муниципального имущества в период пандемии коронавируса

Компании, которые относятся к микропредприятиям, могут обратиться с просьбой об отсрочке платежей по арендной плате и заключить с арендодателем дополнительное соглашение о переносе оплаты. Это следует из постановления Правительства от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Требования).

Если вы субъект малого предпринимательства, воспользуйтесь этой отсрочкой в общем порядке, в Требованиях нет исключений для арендаторов. Кроме того, правила действуют при аренде муниципального имущества (п. 2 Требований).

Обратите внимание, что для малых предприятий есть и другие меры поддержки. Например, установлена отсрочка по договорам аренды федерального имущества. Это следует из распоряжения Правительства от 19.03.2020 № 670-р «О заключении дополнительного соглашения при обращении субъектов малого и среднего предпринимательства, предусматривающего отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях».

ГК и ранее не запрещал заключать такие соглашения, суды считают такие условия правомерными (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 № Ф06-58592/2020 по делу № А12-23597/2019, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.2018 № Ф04-1119/2018 по делу № А27-17938/2017).

Ситуация

Арендатор получил отсрочку по арендным платежам на период пандемии коронавируса. Обязан ли арендатор вносить плату за коммунальные услуги и содержание имущества

Ответ на вопрос зависит от того, кто оплачивает коммунальные услуги по договору.

Если арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги или возмещает арендодателю стоимость таких услуг, то в период отсрочки арендатор также продолжает вносить плату за коммунальные услуги. Однако из этого правила есть исключение: если арендодатель в период пандемии коронавируса освобожден от уплаты коммунальных услуг, то такую же льготу получает и арендатор (подп. Е п. 3 требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, которые утвердило Правительство в постановлении от 03.04.2020 № 439).

Если по договору коммунальные услуги оплачивает арендодатель, то арендатор в период пандемии коронавируса также не обязан вносить плату за коммунальные услуги и содержание имущества.

Ситуация

Как быть с договором лизинга в период коронавируса? Кто может получить отсрочку по лизинговым платежам

Меры поддержки бизнеса не устанавливают, что отсрочка по арендным платежам для арендаторов недвижимого имущества действует для лизинга.

Лизинг – это договор в сфере инвестиций, который по своей природе ближе к финансовым сделкам, чем к аренде недвижимого имущества. Поэтому меры поддержки для арендаторов недвижимости нельзя автоматически применять к лизингополучателям.

Обоснование

Лизинг — это разновидность договора аренды. К такому договору нормы ГК об аренде применяются, когда иное не предусмотрено в специальных правилах о лизинге (ст. 625 ГК, п. 1 ст. 10 Федерального закона о 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», далее – Закон о лизинге).

Основное сходство аренды недвижимости и лизинга в том, что недвижимые вещи, кроме земельных участков, могут быть предметом финансовой аренды (ст. 666 ГК). 

Арендаторы недвижимого имущества получили право на отсрочку по арендным платежам в 2020 году (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ). 

Этот закон не вносил изменения в ГК, Закон о лизинге, в нем не указано, что меры поддержки распространяются на финансовую аренду. В пояснительных документах к законопроекту также нет информации, о том, что отсрочка касается лизингополучателей. Напротив, в дальнейшем предполагаются самостоятельные меры поддержки для лизингополучателей (см. план Правительства от 17.03.2020).

В связи с этим воспользоваться арендными каникулами при лизинге не получится.

Попробуйте изменить сроки оплаты двумя способами.

1.  Заключите дополнительное соглашение.

Чтобы не нарушить график платежей,  договоритесь с лизингодателем об изменении сроков оплаты. Если у вас несколько взаимосвязанных договоров лизинга, согласуйте изменение сроков оплаты, неприменение мер ответственности по всем договорам. Для этого заключайте дополнительное соглашение в письменной форме по общим правилам (ст. 452 ГК, п. 1 ст. 15 Закона о лизинге).

2. Измените договор из-за существенного изменения обстоятельств.

Если пандемия коронавируса сильно повлияла на исполнение договора, попытайтесь изменить договор в связи с связи с существенным изменением обстоятельств. В этом случае нужно будет доказать, как ситуация сказалась на бизнесе.

Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств (вопр. 8 обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1, ст. 451 ГК).

Способ 2. Измените условие о размере арендной платы1

Вариант 1. Договоритесь с арендодателем об уменьшении арендной платы

Специальная мера поддержки арендаторов предусмотрена в части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года. Согласно новым правилам арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год. Основание - невозможность использовать объект аренды из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

Обратите внимание, что в новом законе обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год прямо не установлена. Однако Верховный суд разъяснил, что арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, а в случае отказа у арендатора есть два надежных способа снизить размер арендных платежей.

Чтобы воспользоваться правом на уменьшение арендной платы, направьте арендодателю запрос о снижении размера арендной платы. Если арендодатель согласится, подпишите дополнительное соглашение к договору аренды. Оформите соглашение в той же форме, что и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).

Арендодатель, который получил запрос, обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы. При этом размер арендной платы снижается с даты, с которой арендатор не может использовать имущество. Дата дополнительного соглашения значения не имеет (ответ на вопрос 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Если арендодатель откажется заключить соглашение, арендатор может воспользоваться двумя способами.

Во-первых, подать иск о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение с условием об уменьшении арендной платы. Если арендатор выиграет спор, то арендная плата также снизится с даты, с которой арендатор не может использовать имущество, а не с даты вступления решения в силу.

Во-вторых, арендатор может перестать платить по договору и предложить арендодателю взыскивать долг по арендной плате в суде. Если арендодатель предъявит иск, арендатор сможет сослаться, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В этом случае суд взыщет с арендатора плату за пользование имуществом в меньшем размере. Сумму арендных платежей суд определит с учетом размера, на который стороны обычно снижают цену договора в аналогичной ситуации (ответ на вопрос 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Оформлять заключение торгово-промышленной палаты о том, что наступило обстоятельство непреодолимой силы, не нужно (письмо ТПП от 07.04.2020 № Пр/0349). ФАС разъяснила, что заключение дополнительных соглашений согласовывать не нужно (разъяснение ФАС от 17.04.2020).

Ситуация

Обязан ли арендодатель снизить арендную плату в период коронавируса. Что ответить на просьбу арендатора

Арендодатель обязан снизить размер арендной платы по просьбе арендатора (п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, вопр. 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2). Однако арендодатель вправе спорить с размером ставки и настаивать на своем варианте.

Чтобы арендатор смог потребовать снижения ставки, должны совпасть три условия:

1) предметом аренды выступает недвижимое имущество;

2) арендатор лишился возможности по назначению использовать имущество из-за ограничений властей;

3) стороны заключили договор аренды до введения ограничений.

Если одно из условий отсутствует – арендодатель вправе отказаться снижать ставку. 

При этом арендодатель может запросить документы у арендатора, которые подтверждают его вид деятельности. Например, договоры о покупке оборудования или другие доказательства. Таким способом арендодатель сможет убедиться, что арендатор лишился возможности использовать арендуемое помещение по назначению.

Скачивайте образец ответа арендатору о снижении арендной платы, в котором арендодатель запрашивает подтверждающие документы.

Ситуация

Какие льготы получит арендодатель, если снизит арендную плату в связи с коронавирусом

Арендодатель может получить льготы:

— по налогу на имущество организаций,

— налогу на имущество физических лиц,

— земельному налогу,

— арендной плате за землю.

Перечень предусмотрен в пункте 2 постановления Правительства от 03.04.2020 № 439.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель может их получить, когда выполнены три условия.

Первое - арендодатель предоставил отсрочку и снизил арендную плату на период введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Второе - арендодатель владеет объектом аренды на праве собственности.

Третье - льготы предоставят только по объекту аренды.

Такие критерии установлены в письме ФНС от 09.04.2020 № БС-4-21/5994@.

ФНС разъяснила, что органы власти субъекта РФ должны установить льготы по налогу на имущество организаций, органы местного самоуправления — по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу. Служба предлагает уменьшить суммы налога по арендуемому имуществу. Льготы будут действовать с 1 числа месяца, когда ввели режим повышенной готовности и до конца месяца, когда режим отменен. Информацию о льготах по имущественным налогам можно получить на сайте ФНС: www.nalog.ru/rn77/service/tax/.

Если арендодатель не платит земельный налог, то сможет претендовать на уменьшение арендной платы за землю. Общий порядок предоставления таких льгот пока не установлен. Вероятно, на них смогут претендовать собственники объектов недвижимости, которые ранее получили на праве аренды участок под зданием (п. 1 ст. 39.20, п. 1 ст. 65 ЗК).

Ставки арендной платы за землю устанавливают Правительство, органы власти субъекта РФ или органа местного самоуправлению. Уровень зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок (п. 3 ст. 39.7 ЗК). Например, в Москве уже можно оформлять отсрочку по арендной плате под объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения до 31 декабря 2020 года (п. 3.4 постановления Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП).

Ситуация

Какую поддержку получат лизингодатели в связи с коронавирусом

Меры поддержки для лизингодателей еще не утвердили. Льготы арендодателям недвижимости, которые предоставили отсрочку по аренде в 2020 году, не применяются к лизингодателям. Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439 не содержит специальных норм для таких случаев.

Льготы при арендных каникулах касаются, в основном, налогов на объект аренды, которые платит его собственник. В финансовой аренде другая структура отношений. В лизинге объект обычно приобретают у третьего лица, чтобы потом собственником стал лизингополучатель (ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Для лизиноговых компаний Правительство, Центральный банк планируют отдельные меры поддержки в связи с пандемией коронавируса. Например, это докапитализация лизинговых компаний, работающих в сфере транспорта, улучшение условий кредитования лизинговых компаний (план Правительства от 17.03.2020, Информация ЦБ).

Внимание

В 2020 году можно будет менять размер арендной платы в любое время по соглашению сторон.

Новое правило прописано в части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Оно будет действовать для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

В обычных условиях запрещено менять размер арендной платы чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре (ст. 614 ГК). Новое правило позволит неограниченно пересматривать размер арендной платы.

Вариант 2. Потребуйте, чтобы арендодатель уменьшил арендную плату из-за существенного ухудшения условий пользования имуществом

Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). 

Для этого не нужно изменять договор, достаточно направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились.

Например, если арендатор фактически не может пользоваться объектом, то он вправе не платить за аренду (определение Верховного суда от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013).

Правительство рекомендовало арендодателям снизить арендную плату с учетом того, что многие арендаторы не могут вести свою коммерческую деятельность (п. 2 постановления Правительства от 03.04.2020 № 439).

На практике часто бывает, что доступ на арендованный объект закрыт полностью. Например, сейчас в Москве закрыли здания аэропортов. Если внутри терминала предприниматель арендовал часть помещения для торговли, то сейчас он не может попасть внутрь. Суды признают аналогичные обстоятельства основанием для уменьшения арендной платы.

Пример

Если арендатор не имеет доступа на арендованный объект, он вправе требовать уменьшения арендной платы

Арендатор обратился в суд, требуя уменьшить размер арендной платы. Арендодатель проводил ремонт и полностью закрыл доступ на арендуемый объект. Суды посчитали, что условия пользования имуществом существенно ухудшились, поэтому арендная плата должна быть уменьшена за период, когда доступа на объект не было (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2019 № Ф04-3236/2019 по делу № А27-11383/2018)

Вариант 3. Попросите арендодателя уменьшить арендную плату в связи с существенным изменением обстоятельств

Арендатор вправе изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК).

В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой власти приняли нормативные акты, которые сильно ограничивают ведение бизнеса. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств (вопр. 8 обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1).

Чтобы изменить договор по ст. 451 ГК, ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием. Например, когда вести бизнес стало невозможно из-за запретов властей, а арендуемая площадь нужна лишь для предпринимательской деятельности. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений и ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились, арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

Пример

Изменение законодательства, которое влияет на исполнение договора - существенное изменение обстоятельств

Власти приняли нормативный акт, который влиял на исполнение договора на эксплуатацию железнодорожных путей. Поскольку стороны не могли согласовать новые условия договора, одна из них обратилась в суд с иском об изменении договора на основании статьи 451 ГК. Суды удовлетворили требования, признав принятие нормативного акта существенным изменением обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-21949/2017 по делу № А12-50906/2016).

Стороны вправе договориться об изменении договора самостоятельно. Если соглашение не будет достигнуто, заинтересованная сторона может обратиться в суд. Однако, сейчас суды ограничили рассмотрение дел, поэтому воспользуйтесь другими вариантами. 

Совет

Зарегистрируйте в Росреестре дополнительное соглашение об изменении долгосрочного договора аренды недвижимости

Иначе оно будет незаключенным. Это следует из пункта 2 статьи 609 ГК, пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59.

Ситуация

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в период пандемии коронавируса

Право арендодателя требовать увеличения платы не отменили в связи с пандемией коронавируса. По общему правилу арендную плату совместно согласовывают стороны договора аренды (п. 3 ст. 614 ГК).

В период пандемии увеличение арендной платы по инициативе арендодателя ограничено двумя обстоятельствами.

Первое – арендодатель не может устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки по арендной плате (подп. «г» п. 3 постановления Правительства от 03.04.2020 № 439).

Второе – меры поддержки компаний в период пандемии устанавливают право арендаторов требовать уменьшения арендной платы. Оно возникает из-за невозможности использовать объект аренды из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

Внимание

Договор аренды может предусматривать иные условия в отношении размера арендной платы

Например, в договоре может быть предусмотрено, что арендодатель вправе менять арендную плату в одностороннем порядке. В таком случае это можно делать не чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Ситуация

Как получить арендные каникулы при аренде земли в период пандемии коронавируса

Отсрочка по арендной плате, которую ввело Правительство, распространяется на земельные участки (постановление Правительства от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).

В зависимости от того, в чьей собственности находится земля, возможны два варианта.

Вариант 1. Участок находится в частной собственности

По обращению арендатора стороны договора аренды заключат дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы. Помимо отсрочки арендатор может также потребовать уменьшения арендной платы. При этом действуют общие правила арендных каникул (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, постановление Правительства от 03.04.2020 № 439).

Вариант 2. Участок находится в государственной, муниципальной собственности

Ставки арендной платы за такие участки органы власти чаще всего устанавливают централизованно. Поэтому решения об отсрочке платежей, уменьшении арендной платы органы власти примут на своем уровне. В них же будет установлено, в какой срок и в каком порядке можно получить отсрочку по арендной плате или согласовать ее уменьшение (п. 3 ст. 39.7 ЗК).

Например, ставки арендной платы в Москве централизованно установлены в постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП. Возможность получения отсрочки, ее сроки для отдельных категорий арендаторов земли сейчас установлены в постановлении Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП.

Если плата по вашему договору не регулируемая и была определена на торгах, то отсрочку по внесению платежей можно попросить у арендодателя на общих основаниях. Для таких категорий арендаторов нет исключений в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 439.

Способ 3. Измените другие условия, которые влияют на размер арендной платы

Если не получается пересмотреть размер арендной платы, попробуйте изменить другие условия договора, которые сократят расходы на аренду.

Вариант 1. Определите новый порядок расчета арендной платы

Чтобы размер арендной платы соответствовал экономической обстановке, можно пересмотреть порядок ее расчета. Например, привяжите ставку арендной платы к доходам арендатора от предпринимательской деятельности.

Пример

Пример условия о порядке расчета арендной платы

«Арендная плата составляет 20 процентов от товарооборота Арендатора за календарный месяц. Информацию о товарообороте за отчетный период Арендатор предоставляет в виде бухгалтерских и кассовых документов, перечень которых определяется соглашением Сторон».

Такие условия часто применяются при аренде торговых и иных коммерческих объектов. Суды признают их соответствующими закону (см., напр., постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.08.2018 № Ф10-2675/2018 по делу № А68-12184/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2018 № Ф08-11170/2017 по делу № А32-7796/2017).

Вариант 2. Уменьшите арендуемые площади

Если арендодатель не дает согласия на сдачу имущества в субаренду, попробуйте сократить арендуемую площадь. В таком случае арендодатель сможет сдать объект другим арендаторам напрямую.

Чтобы уменьшить площадь арендуемого объекта, заключите новый договор аренды. Это нужно, поскольку меняется арендуемый объект (ст. 607 ГК). Если вы готовы отказаться от аренды нескольких объектов, просто исключите их из нового договора.

Судебная практика подтверждает, что можно сдать в аренду часть вещи (п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Подробно опишите, какую именно часть помещения, здания, земельного участка вы арендуете. Приложите к новому договору аренды план, на котором размечены границы арендуемых частей.

Смотрите примерные формы: договора аренды части помещения, части земельного участка.

Вариант 3. Договоритесь об изменении формы оплаты

ГК допускает другие формы оплаты пользования арендованным имуществом помимо денег. В частности, можно договориться об оплате:

1) долей продукции, плодов или доходов, которые получили в результате использования арендованного имущества;

2) предоставлением арендатором определенных услуг;

3) передачей арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

4) возложением на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут выбрать сочетание этих форм или согласовать свою, более подходящую для конкретной ситуации. Это следует из пункта 2 статьи 614 ГК.

Пример

Пример условия о форме оплаты

«Арендатор вносит арендную плату путем осуществления косметического ремонта помещения, расположенного по адресу: 124242, Москва, ул. Морозная, д. 11, пом. 17-В».

Внимание

Коммунальные платежи, которые вносит арендатор - не арендная плата

Если на арендатора возложили оплату коммунальных услуг, то это нельзя рассматривать как форму арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Ситуация

Как снизить арендную плату за земельный участок со ссылкой на пандемию коронавируса

Используйте один из двух вариантов. Первый проще и быстрее реализовать, он предусмотрен как специальная мера поддержки арендаторов в условиях пандемии.

1. Обратитесь к арендодателю, чтобы уменьшить плату из-за невозможности использовать объект.

Арендатор земельного участка вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год, если объект аренды невозможно использовать из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

2. Обратитесь в арендодателю, чтобы изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Закон дает возможность поменять договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ограничительные меры в связи с пандемией, которые повлияли на договор, можно признать существенным изменением обстоятельств. На это указал Верховный суд (вопр. 8 обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1).

Внимание

Ставки арендной платы на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяются органами власти или на торгах

Чтобы снизить платежи по аренде государственного или муниципального земельного участка, необходимо дождаться решения органа власти о новых ставках. Только после этого заключайте дополнительное соглашение к договору аренды.

Ставки арендной платы устанавливают Правительство, органы власти субъектов РФ, органы местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится участок. (п. 3 ст. 39.7 ЗК).

Если размер арендной платы был установлен по результатам торгов на право заключения договора аренды, то изменить размер платы нельзя (п. 2 ст. 39.7 ЗК, п. 8 ст. 448 ГК).

Как еще можно компенсировать расходы на аренду

Чтобы возместить часть расходов, которые несет арендатор, можете использовать еще два способа.

Способ 1. Попробуйте сдать имущество в субаренду

Когда арендодатель не готов пересматривать условия об оплате по договору аренды, воспользуйтесь правом на сдачу имущества в субаренду.

Для этого нужно соблюсти два условия. Первое: получить согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, второе - установить срок субаренды не более срока основной аренды.

Субаренду нужно оформлять так же, как и основной договор аренды. Вы можете заключить договор субаренды недвижимости или ее части, это прямо предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК.

Способ 2. Обратитесь к страховщику, если  наступили риски, предусмотренные в договоре страхования.

Арендатор может страховать свои предпринимательские риски. В таком случае страховое возмещение получит именно он, а не арендодатель (подп. 3 п. 2 ст. 929, ст. 933 ГК).

Например, до официального объявления пандемии, организация взяла в аренду стадион для проведения массового мероприятия и заключила договор страхования, в том числе, от риска отмены мероприятия. Риск наступил после запрета властей на общественные мероприятия. В таком случае страховая компания обязана будет выплатить страховое возмещение арендатору.

Подробнее о страховании предпринимательских рисков читайте в отдельном материале: Что нужно проверить при страховании ответственности и предпринимательского риска.

Смотрите также рекомендацию: Как оспорить отказ в выплате страхового возмещения

Ситуация

Арендодатель ликвидировался. Как арендатору сохранить договор аренды

Ответ зависит от того, есть ли у арендодателя правопреемник. Если он есть, то договор продолжит действовать на основании статьи 617 ГК (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.11.2014 по делу № А60-37343/2014). Если правопреемника нет, то договор прекратится на основании статьи 419 ГК (решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.04.2016 по делу N А53-31908/2015). 

Когда вы узнали, кто правопреемник, уведомите его о том, что есть действующий договор аренды. Информацию о новом владельце можно получить, например, у прежнего собственника или из выписки ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества. В похожей ситуации Верховный суд разъяснил: если договор аренды здания не был зарегистрирован и новый собственник не знал о нем, то арендатор не может ссылаться на сохранение договора (п. 5 постановления Пленума Верховного суда от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

По общему правилу при переходе права собственности на объект аренды не нужно изменять или расторгать договор аренды. Это установлено в пункте 1 статьи 617 ГК.

При желании можно внести изменения в сведения об арендодателе, в остальной части менять договор нельзя (п. 23, 24 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Совет

Проверьте первоначальный договор аренды

В нем могут быть специальные условия или порядок действий на случай ликвидации арендодателя. Эти положения также могут предусматривать, как сохранить договор аренды.

© Материал из ЮСС «Система Юрист»
https://www.1jur.ru
Дата копирования: 24.05.2020